Tout ce qu'il faut vérifier, demander et flairer pendant une visite — calibré sur nos critères : maison avec piscine privée, sud/ouest francilien, souvent en vente directe. À ouvrir sur le téléphone le jour J, ou à imprimer.
🧭 1 · Avant de partir (depuis le canapé)
15 min de prépa qui évitent un déplacement inutile et donnent des munitions de négociation.
📍
Adresse EXACTE — l'annonce géolocalise souvent une ville connue alors que le bien est dans un hameau 15-20 min plus loin (vu sur Dracaufeu, « Rambouillet » = Craches). Fais-toi confirmer la vraie adresse.
🚗
Refais le trajet maison → FDJ Issy toi-même, un mardi 8h sur Maps (heure de pointe, pas un dimanche). C'est notre critère n°1 (< 1h) et le plus souvent maquillé.
⚠️
Géorisques (taper l'adresse) : argile (RGA), inondation, cavités, radon, et si la commune a déjà été reconnue catastrophe naturelle sécheresse.
🏛️
Géoportail de l'urbanisme / PLU : zone constructible ? extension/dépendance possible ? emplacement réservé, projet de route/lotissement/ligne THT à proximité ?
💰
Prix du marché : compare au prix/m² des ventes réelles du quartier (base DVF — Demande de valeurs foncières) pour juger « affaire ou pas ».
📆
Depuis quand en vente ? Plus c'est long, plus la marge grossit : > 6 mois = 8-15 % négociables, < 30 j = 1-3 %.
🎒
À apporter : mètre/laser, lampe torche (combles, cave, local piscine), niveau (appli smartphone), appareil photo, chaussures de terrain, de quoi noter — et un œil critique (proche bricoleur).
🌧️
Visiter 2 fois, à des heures différentes, idéalement par mauvais temps (l'humidité, les écoulements et le vrai voisinage se révèlent sous la pluie).
🎯 2 · Les pièges PROPRES à notre recherche
Ceux que les checklists génériques ne couvrent pas — issus de nos critères et de nos visites.
1
La localisation déguisée. Annonce « ville connue », adresse réelle en pleine campagne. Vérifie l'adresse + le trajet FDJ réel avant tout coup de cœur.
2
La fausse piscine. Une micro-piscine hors-sol (~10-18 m²) ne compte pas pour nous : il faut privative (jamais partagée/copro) et ≈ 8×4 m / 30 m² mini. Mesure le bassin, ne te fie pas à la photo grand-angle.
3
Piscine non déclarée ou non conforme. Bassin non déclaré aux impôts = redressement à venir. Pas de dispositif de sécurité homologué (barrière / alarme / abri / couverture) = obligation légale, amende jusqu'à 45 000 €. Exige l'attestation de conformité + la preuve de déclaration.
4
Le sol argileux. Les Yvelines & l'Essonne sont en 1ʳᵉ ligne du retrait-gonflement des argiles (RGA) → fissures structurelles. Traque les fissures en escalier / horizontales / > 2 mm, portes-fenêtres qui coincent. Recoupe avec Géorisques + cat-nat sécheresse.
5
L'assainissement individuel. Hors agglo = souvent pas de tout-à-l'égout → fosse / micro-station (ANC). Exige le contrôle SPANC de moins de 3 ans. Non conforme = mise aux normes 8 000-12 000 € à TA charge, à faire sous 1 an après l'achat.
6
La distance FDJ « à vide ». Maps un dimanche ment. Simule un mardi 8h. 5 min de plus annoncées = souvent 15-20 réelles aux heures de pointe.
7
(Profil Disneyland) le « logement maman » fantôme. Une dépendance ne vaut que si elle est réellement habitable : eau + élec + chauffage + isolation, déclarée en surface habitable et autorisée. Une « grange aménageable » n'est PAS un logement.
🔍 3 · Inspecter la maison (la structure)
Ce qu'on regarde soi-même, pièce par pièce. L'humidité est le vice caché n°1 de l'ancien.
🧱
Murs / plafonds — fissures (escalier/horizontales/>2 mm = structurel), peinture fraîche localisée (cache une tache ?), papier peint qui se décolle.
💧
Humidité — odeur de moisi, taches sombres, salpêtre / remontées capillaires en bas des murs, condensation, joints noircis.
🕳️
Cave / sous-sol / garage — traces d'eau au sol (inondation passée ?), humidité, fissures de fondation.
🏚️
Combles — isolation présente et épaisse ? infiltrations sous toiture ? charpente saine (sciure = termites / capricornes) ?
🧰
Toiture — âge et dernière réfection, tuiles déplacées, mousse, gouttières, faîtage.
⚡
Électricité — tableau aux normes (disjoncteurs + différentiels) ou vieux fusibles porcelaine ? (diagnostic élec obligatoire si install > 15 ans).
🚰
Plomberie / eau — pression aux robinets, eau claire rapidement, état du chauffe-eau / ballon, fuites sous les éviers.
🪟
Fenêtres — double vitrage ? buée entre les vitres = joints morts. Ouvertures qui ferment bien.
🟫
Sols — carrelage qui sonne creux, parquet qui bouge = problème de dalle / humidité.
🔥
Chauffage — type (PAC air/eau, gaz, fioul, élec), âge, dernier entretien, et coût réel (exiger les factures).
🏊 4 · La piscine notre critère clé
C'est le poste le plus cher et le plus piégeux. À détailler systématiquement.
🏗️
Type & âge du bassin — béton / coque / liner ; date de construction.
Le bien peut être parfait, l'environnement le tuer. Ça ne se change pas.
☀️
Orientation réelle des pièces de vie et de la terrasse (« plein sud » annoncé = à vérifier à la boussole).
👀
Vis-à-vis réel, mitoyenneté, état et nature des clôtures.
⛰️
Pente & écoulement des eaux — risque de ruissellement / point bas qui prend l'eau.
🔊
Nuisances sonores — route passante (reviens à l'heure de pointe), voie ferrée, couloir aérien, activité agricole (bruits/odeurs saisonniers), industriel.
🗼
Ligne haute tension / pylône (visuel + grésillement par temps humide + revente) et antenne relais à proximité.
📶
Réseau mobile + fibre — teste le débit sur place, vérifie l'éligibilité fibre (ARCEP / Ariase).
🛒
Commerces, école, gare RER/Transilien — distances réelles en voiture, pas « à proximité ».
📑 6 · Diagnostics & administratif avant de signer
Le vendeur DOIT fournir le dossier de diagnostics (DDT) au plus tard à la signature du compromis.
📋
DDT complet — DPE, amiante (permis avant 07/1997), plomb (avant 1949), élec & gaz (install > 15 ans), termites & ERP (< 6 mois), assainissement (ANC).
⚡
DPE / audit — nouveau calcul depuis le 01/01/2026. Audit énergétique obligatoire à la vente si classe E, F ou G. Méfiance des DPE de complaisance → recoupe avec les factures réelles.
🏛️
PLU / urbanisme — constructible ? extension possible ? servitude (passage, réseaux, vue), emplacement réservé, projet voisin.
📐
Surface réelle — pas de loi Carrez obligatoire pour une maison individuelle → mesure quand même. Bornage du terrain à jour ?
Fosse / ANC non conforme — mise aux normes8 000-12 000 €
Travaux énergie si DPE E/F/G (via l'audit)20 000-60 000 €
Expert bâtiment (contre-visite) — au moindre doute300-600 €
🚩 9 · Red flags & anti-arnaque
💡 Règle d'or : on ne verse JAMAIS d'argent (acompte, arrhes, « réservation ») en direct au vendeur. Le séquestre (5-10 %) se verse uniquement chez le notaire ou l'agence, à la signature du compromis. Vente entre particuliers = vigilance maximale.
❌
Vendeur pressé : « j'ai d'autres acheteurs », pousse à signer / payer vite.
❌
Refuse les factures, diagnostics, avis de taxe foncière, ou veut « éviter le notaire ».
❌
Pièces, combles ou sous-sol « pas le temps » de montrer.
❌
Odeur forte de peinture / bougie / désodorisant = on masque humidité ou tabac.
❌
Visite uniquement par beau temps ou le soir (lumière, écoulements cachés).
❌
Prix anormalement bas vs marché → il y a une raison, cherche-la.
❌
Faux propriétaire / usurpation : vérifie l'identité et le titre de propriété (arnaques en hausse).
✅ 10 · Après la visite & l'offre
✍️
Noter à chaud : impressions, points bloquants. Un coup de cœur n'est pas un argument.
⏳
Pas d'offre sur place — prendre 24-48 h. Si intérêt : 2ᵉ visite avec un proche bricoleur / expert.
📉
Négociation — marge moyenne ~5 % (2026), jusqu'à 8-15 % si > 6 mois en vente ou DPE F/G. Partir ~8 % sous le prix sur un bien standard, plus si défauts chiffrés.
🔐
Clauses suspensives au compromis : obtention du prêt (taux plafond réaliste), urbanisme, absence de servitude grave, SPANC conforme.
🗓️
Délai de rétractation : 10 jours après le compromis, sans justification.
⚖️
Vice caché : 2 ans pour agir après découverte — mais un rapport d'expert avant l'achat reste la meilleure prévention.
Fiche générée pour le projet Maison A&Y · juin 2026 · synthèse de sources publiques (immobilier.notaires.fr, service-public, Géorisques, ANIL, SPANC, Laforêt/PAP).
Vérifie toujours l'info à la source pour ton bien précis — ce mémo guide, il ne remplace pas un notaire ni un expert.
